ALGERIE ACCÈS AU LOGEMENT  Ce qu’il faut savoir sur toutes les formules

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Depuis des mois, le ministère de l’Habitat et ses voix autorisées s’évertuent à annoncer des échéances pour le lancement effectif de la nouvelle formule d’accès à la propriété, à savoir le LPA. Or, ce n’est autre qu’une nouvelle appellation de l’ancienne formule LSP.
A défaut d’innover pour satisfaire aux besoins multiples des demandeurs de logements, le ministère de l’Habitat et ses voix autorisées tâchent, depuis quelques mois, à vendre aux Algériens une ancienne formule d’accès à la propriété ressuscitée pour venir en appoint de la location-vente que proposent l’Agence nationale de l’amélioration et du développement du logement (AADL), ainsi que le LPP (logement public promotionnel) que commercialise l’Entreprise nationale de promotion immobilière (ENPI), à savoir : la formule LSP (logement social participatif). En effet, cette formule, abandonnée à cause des difficultés qui ont émaillé sa gestion dans les premiers programmes de logements, est revenue sous une autre appellation : le LPA (logement public aidé). Mais au-delà des appellations et même de la capacité financière de l’Etat à subventionner le logement, notamment dans la conjoncture économique actuelle, il convient surtout de revenir sur l’évolution de ces différentes formules d’accès à la propriété, le point commun entre les différents programmes étant l’énorme retard accusé dans leur réalisation. Pire, ce retard a faussé les calculs initiaux de l’AADL et de l’ENPI.
L’Etat a fait supporter aux souscripteurs une partie de la baisse de la valeur du dinar face aux devises étrangères en augmentant les prix des logements, provoquant une vague de protestation. Mais cette augmentation ne couvre même pas la perte au change de la monnaie nationale due aux dévaluations successives opérées par la Banque d’Algérie depuis la relance de l’AADL en 2013 et le lancement du LPP lors de la même année. Et à moins que l’Etat ne consente à payer un peu plus pour faire respecter la configuration initiale des projets de ces logements, cela devrait immanquablement se répercuter sur la qualité de ces logements étant donné qu’une grande partie des matériaux de construction et de la main-d’œuvre utilisés dans leur réalisation confiée à des entreprises étrangères est importée.

LA LOCATION-VENTE
Formule la plus populaire
C’est le mode d’accès à la propriété d’un logement au terme d’une période de location fixée par un contrat écrit, et ce, en souscrivant au programme avec option préalable de l’acquisition de ce logement. Il est destiné à la catégorie d’Algériens disposant d’un revenu allant de deux à six fois le SNMG (Salaire national minimum garanti), soit de 36 000 à 108 000 DZD (260 à 790 euros). Le prix des logements AADL, fixé à la relance de cette formule en 2013 à 2,1 millions DZD pour les logements de type F3 (19 500 euros au taux de change de l’époque) et à 2,7 millions DZD pour les logements de type F4 (25 000 euros), est calculé sur la base du coût de la construction qui intègre les coûts d’acquisition du terrain par l’AADL ainsi que les frais de gestion technique et administrative sur la période précédant le transfert de propriété. La formule est vite devenue populaire par sa simplicité, puisque l’aide frontale de l’Etat accordée aux souscripteurs (700 000 DZD par souscripteur/5 100 euros au taux de change actuel) dans le cadre de cette formule est versée directement à l’AADL qui pondère le prix final du logement en l’indexant dans ses calculs. La souscription se fait auprès de l’AADL et le paiement s’effectue en deux phases : un apport personnel représentant 25% du prix de vente du logement versé en quatre tranches avant la remise des clés (10% et trois fois 5%) et le reste en mensualités suivant un échéancier arrêté dans le contrat en fonction de la solvabilité de chaque souscripteur (revenu/âge) sur une période n’excédant pas 25 ans. Bien sûr le souscripteur peut payer par anticipation si ses conditions matérielles le lui permettent.
En 2017, le gouvernement a augmenté de 20% le prix de ces logements dont les projets ont accusé un énorme retard, portant les prix à 2,52 millions DZD pour les F3 (18 500 euros en taux de change actuel) et 3,24 millions DZD pour les F4 (23 800 euros).
Cinq ans après la relance de la formule lancée au début des années 2000 avant d’être suspendue pour une dizaine d’années, les souscripteurs n’ont toujours pas vu le bout du tunnel. Même ceux qui ont souscrit en 2001 et 2002 et ont été priorisés dans le nouveau programme 2013 ne sont pas encore logés.

Logement promotionnel aidé vente sur plan
Ce type de logement, réalisé par des promoteurs privés, est destiné aux souscripteurs éligibles à l’aide de l’Etat. L’accès au LPA s’effectue selon un montage financier fait d’un apport personnel, d’un crédit bonifié et d’une aide frontale directe. Exactement comme c’était le cas pour le logement LSP (logement social participatif). A un détail près : l’aide de l’Etat dans le cadre du LSP était fixée à 500 000 DZD pour l’ensemble des souscripteurs, alors que pour le LPA elle oscille entre 400 000 et 700 000 DZD en fonction du niveau des revenus de chaque acquéreur.
En effet, le souscripteur au LPA a droit à 700 000 DZD lorsque son revenu, augmenté, le cas échéant, par celui du conjoint, est inférieur à quatre fois le SNMG (72 000 DZD) et à 400 000 DZD quand son revenu, cumulé à celui de son conjoint, va de quatre à six fois le SNMG (108 000 DZD). Et pour le commercialiser à des prix accessibles pour cette catégorie de souscripteurs, l’Etat fait bénéficier les promoteurs immobiliers d’un foncier bon marché ou quasi gratuit ainsi que d’une bonification des intérêts bancaires des crédits qu’ils contracteront éventuellement dans le cadre de la réalisation de ces projets.
Dans le détail, la cession du foncier domanial destiné à servir d’assiette à ces projets immobiliers bénéficie d’un abattement de prix de 80% pour les wilayas du nord, 90% pour celles des Hauts-Plateaux et 95% pour les wilayas du Sud. Et tout intérêt bancaire supérieur à 4% pour les crédits contractés par les promoteurs immobiliers engagés dans la réalisation des projets du LPA est pris en charge par le Trésor public.
Malgré cet effort consenti par l’Etat afin de permettre aux catégories qui disposent d’un revenu inférieur à celui de ceux qui peuvent souscrire aux logements AADL d’accéder à la propriété, les prix fixés par l’Etat à ces logements construits par des privés sont injustement supérieurs à ceux de l’AADL : le prix d’un F2 est fixé à 2,5 millions DZD, le prix d’un F3 à 3,5 millions DZD et celui d’un F4 à 4 millions DZD. Leur commercialisation est opérée selon la formule vente sur plans et la souscription est organisée par les services déconcentrés du ministère de l’Habitat, les listes des bénéficiaires étant transmises aux promoteurs immobiliers par les directeurs du logement au niveau des wilayas. Comme c’était le cas pour le LSP, avec les résultats que l’on sait. La souscription pour le LPA n’a, en tout cas, pas encore commencé.

LOGEMENT PUBLIC PROMOTIONNEL
Toujours en attente du sésame

Ce nouveau segment de logement (LPP) est destiné aux acquéreurs dont les revenus mensuels cumulés avec ceux de leurs conjoints vont de six à douze fois le Salaire national minimum garanti (SNMG), c’est-à-dire oscillant entre 108 000 et 216 000 DZD (790 et 1 580 euros). Bien sûr les conditions pour bénéficier d’un logement dans le cadre de cette formule bénéficiant du soutien de l’Etat obéissent à la même logique de l’AADL : ne pas être propriétaire – ou son conjoint – d’un bien à usage d’habitation, à l’exception d’un logement de type F1, d’un lot de terrain à bâtir, ne pas avoir bénéficié d’une aide financière de l’Etat pour l’acquisition ou la construction d’un logement et justifier d’un certificat de résidence dans le lieu d’implantation de ces logements.
La souscription se fait auprès des structures régionales de l’Entreprise nationale de promotion immobilière (ENPI) ou celles de l’Agence nationale d’amélioration et du développement du logement (AADL) et, à défaut, auprès de la Direction du logement de la wilaya de résidence. Les logements commercialisés dans le cadre de cette formule sont de types F3 et F4, comme pour l’AADL, ainsi que F5. Sauf que leurs superficies sont plus importantes : un LPP de type F3 est d’une superficie de 80 mètres carrés, un F4 de 100 mètres carrés et un F5 de 120 mètres carrés. Le prix du mètre carré qui était au lancement de cette formule en 2013 de 80 000 DZD hors taxes (750 euros au taux de change de l’époque) est également revu à la hausse, passant à 95 000 DZD HT (700 euros au taux de change actuel). Ainsi, un F3 reviendrait – en additionnant les honoraires du notaire (1%) et les droits d’enregistrement (2,5%) ainsi que la TVA (7%) – à 8,4 millions DZD (près de 62 000 euros). Les LPP de type F4 et F5 reviendront respectivement à 10,5 millions DZD (77 000 euros) et 12,5 millions DZ (93 000 euros). Le paiement s’effectue suivant un montage consistant en un apport personnel de 1,5 million DZD (11 000 euros) à régler en deux fois (500 000, puis un million DZD) et un financement bancaire au taux bonifié de 3%, la bonification étant assumée par le Trésor public. Tout comme les souscripteurs aux logements commercialisés par l’AADL, très peu d’acquéreurs du LPP ont jusque-là été logés.
L. H

 

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